不動産をお持ちの方が、資金繰りに困ったときに、不動産を売却して代金を資金繰りに回すことが考えられます。

通常どおり第三者に売却すると、購入した人は基本的に自ら使いたくて購入するので、たとえば自宅を売るケースでは、売った人は自宅から退去することになります。

一方で不動産業者に購入してもらって、賃料を払って住み続けることで、自宅を維持して資金を得る方法があり、これをリースバックと呼んでいます。

債務整理の相談者にも、住み続けるためにリースバックの利用を検討する方がいらっしゃいますが、問題点も多いので注意が必要です。

２　オーバーローンの場合は実行できない

まず、住宅ローンなど担保になっている借金額が不動産の時価より多い場合は、リースバックはできません。

売主が不動産業者に売る際に、抵当権をつけている住宅ローン等が担保を外してくれないと買い取った不動産業者は困りますが、完済されるまで担保は基本的に外れません。

３　時価より大場に安くしか買ってもらえない

２つ目に、リースバックができるとしても、通常どおり第三者に売る場合より大幅に安い値段でしか買い取ってもらえません。

これは、売った人が約束どおり賃料を払わないときに不動産業者が第三者に転売して損が出ないようにする必要があるためです。

たとえば通常なら１０００万円で売れて住宅ローン６００万円を払い終わって４００万円手元にお金が残るはずのところ、７００万円でしか買い取ってもらえず、６００万円の住

宅ローンを払うと１００万円しか手元にお金はこず、さらに賃料をずっと払い続ける必要があるというのが通常のイメージです。

４　賃料が相場より高い、最終的に自宅をとられるケースが多い。

買い取る不動産業者は、賃料を決める際、近隣の賃料相場よりも、買取金額を重視して賃料を決めることが多いです。これは、不動産業者が買い取った金額（仕入値）を短期間で

回収する必要があるためで、近隣の同年築の同面積のものより高いケースがほとんどです。

目先の賃料が安いケースでは、たとえば５年後に売主が数百万円払って買い戻すか、あきらめて退去するか決められるという契約もあります。

そして、相場より高い賃料や５年後等買戻しの期間内にまとまったお金が用意できなかったことで、結局自宅から退去している方が少なくありません。

このように、リースバックは、一時的に自宅を残して債務整理する手法として有効ですが、長い目で見れば損であるケースが多いので、注意が必要です。

収入が減って住宅ローンが払えなくなる方の相談はよくあります。住宅ローン以外にほとんど借金がない方の場合、最初に考えるのは住宅ローン会社に相談することです。

借り換えで返済期間が長くならないかや、ボーナス払いをならしたり、返済期間を延ばすことで、支払額が減って資金繰りがつくケースもあります。

２　住宅ローン以外の借金の任意整理やおまとめローン

住宅ローン以外や車のローン以外の借金が数百万円あるなら、住宅ローン以外の借金の返済額を減らす方が効果的なことが多いです。

住宅ローン以外の借金は、利率も高く、借入額の割には返済額が大きく設定されていることが多いからです。

おまとめローンが組めて、返済先が一本化できて、金利も下がり、返済額も減るなら一つの解決になります。

ただ、おまとめローンで一部しかまとめられないケースや、返済額が減らないケースも多いです。

任意整理という、弁護士等の専門家を通した分割払いの話し合いなら、金利を０に近づけて毎月の返済額もおおむね５年（６０回）払い程度まで減ることが多いです。

３　個人再生

住宅ローン以外の借金がかなり多くなると、分割払いの話し合いでは支払いきれなくなり、個人再生という裁判所でやる手続きを検討します。

住宅ローンは約束どおり支払い続けて自宅を残し、それ以外の借金はおおむね５分の１まで減るので、住宅ローン以外の借金の負担は大きく軽減されます。

４　不動産の任意売却やリースバック

住宅ローン以外の借金が少なく、自宅を手放してもよいと思える場合は、自宅を任意売却するのがよいでしょう。

住宅ローンを完済できないと売れないという不動産業者等もいますが、実際は住宅ローンの会社が担保を外してくれれば売れるので、住宅ローンの残額を下回っても売れる場合が

あります。

また、自宅に住み続けたいが自宅の所有にこだわらない方なら、リースバックという、自宅を不動産業者に売って一時的に現金を得て、賃料を払って住み続けるケースもありま　　す。

５　自己破産

どうやっても住宅ローンが払えない場合や、離婚等で持ち家を維持するメリットがなくなっている場合は、自己破産するのが最も楽になる方法です。

自宅は手放すことになりますが、借金はゼロになって、収入があれば少しずつ貯金できるようになるでしょう。

債務整理をする中で、不動産を売却する機会がよくあります。

自己破産するなら、基本的に破産する方名義の不動産は手放さなければならないですし、不動産を売ったお金を債務整理の返済原資にすることもあります。

債務整理をする中で不動産を売却する場合、任意売却と競売（けいばい）の２つの方法があります。

競売は、住宅ローン債権者などが裁判所に申し立てて強制的に不動産を売る手続きです。

債務整理する方は、競売であれば裁判所の職員等が建物内を見に来るときに立ち会うこと、売却終了までに引っ越すことだけすればよいので、手間は少ないです。

ただ、任意売却という自身で不動産業者を通じて売りに出した方がよいケースが多くあります。

２　任意売却が競売よりメリットがあるケース

一つは、不動産を売れば住宅ローンが完済できる可能性がある場合です。少しでも高く売れれば手元にお金が入ってきますので、債務整理の返済原資や弁護士費用に充

てたり、不足している生活費にあてるなど有効活用できます。

競売になれば、競売の費用（最低７０万円程度）を負担しなければならず、手元に残るお金が減ります。

二つ目は、近隣住民に知られたくない場合です。

競売は、インターネットに情報がのるので、誰でもどの不動産が競売されているか見ることができます。これを見た不動産業者が自宅を訪ねてくることも多いです。

任意売却であれば、普通に引越しして自宅を買い替える人と同じように売買するので、近隣住民に債務整理していることを知られずに済みます。

三つ目は、スケジュールを調整したい場合です。競売は、債権者が申し立てるので、スケジュールを調整することは困難です。任意売却なら、自身で売りに出すので、引越のタイ

ミング等をある程度調整できるのです。

３　任意売却に弁護士が関与するメリット

任意売却は、ご自身で不動産業者を選んで最後まで進めることもできます。

ただ、債務整理の一環で任意売却する場合は、２つの理由から、弁護士が関与する方がよいです。

一つは、債権者や裁判所は、不動産をなぜその金額でその相手に売ったのか説明を求めてきます。売買の過程から債権者に説明する弁護士が関与すれば、債権者への説明も適切

になり、債権者との交渉の成果も上がりやすくなります。

二つ目は、不動産を売ってもローンが残るケースでは、弁護士が入るか任意売却に特化している不動産業者が交渉するのでなければ、そもそも不動産が売れません。

住宅ローン債権者にローンが残るのに担保を外してもらうには、独特の交渉が必要になりますから、不動産業者選びの段階から弁護士と不動産業者が連携する方が成果が出ます。

住宅ローンが払えなかったり、自宅を事業性の借入金の担保に入れている場合、破産に伴って不動産が競売されることがよくあります。

競売のルールを定める民事執行法では、不動産競売で、債務者（お金を借りて払えなかった本人）が競売不動産の買い受けの申出をすることは禁止しています（民事執行法６８条、１８８条）。

ここで、競売手続中に債務者が破産の免責決定を受けた後に亡くなり、相続人が買い受けの申出をすることが許されるか争われた最高裁の判決があります（最高裁令和３年６月２１日第一小法廷判決）。

２　最高裁は、以下の理由で、相続人が買い受けることを認めました。

⑴　民事執行法が債務者自身の買い受けを認めない理由は、債務者は不動産の買い受けより債務全額の完済を優先すべきである、債務者が不動産を買い受けても債務を完済しない限り同一の債権者がもう一度競売申立てをする可能性もあること等にある。

⑵ 　免責許可決定を受けた場合、相続人は被担保債権を弁済する責任を負わず、不動産の買い受けより債務全額の完済を優先すべきとは言えない。

⑶　相続人が買い受けの申出をする必要性はある一方、もう一度同一の債権について競売申立てが行われることはない。

３　評価

最高裁判所は、民事執行法６８条の「債務者」に破産者の相続人は当たらないという解釈をしたことになります。

相続人が、同居の配偶者か子であるなら、たまたま債務者が亡くならなければ、問題なく不動産を買い受けて自宅に住み続けられたはずです。

それを、債務者の地位を相続してしまったために不動産の買い受けができなくなって自宅に住み続けられないのは酷に思えます。

破産で免責されているわけですから、そもそも債務者（お金を払う義務があるもの）といえるのかも疑問ですので、この最高裁の判決は妥当に思えます。

実際、自己破産のご相談に来られる方で、ご親族に自宅を買い取ってもらって住み続けることを希望する方は大勢いらっしゃいます。

不動産競売でなくても任意売却で親族に自宅を買い取ってもらう方法も考えられますので、お気軽に弁護士までおたずねください。