１　不動産のリースバックとは

不動産をお持ちの方が、資金繰りに困ったときに、不動産を売却して代金を資金繰りに回すことが考えられます。

通常どおり第三者に売却すると、購入した人は基本的に自ら使いたくて購入するので、たとえば自宅を売るケースでは、売った人は自宅から退去することになります。

一方で不動産業者に購入してもらって、賃料を払って住み続けることで、自宅を維持して資金を得る方法があり、これをリースバックと呼んでいます。

債務整理の相談者にも、住み続けるためにリースバックの利用を検討する方がいらっしゃいますが、問題点も多いので注意が必要です。

２　オーバーローンの場合は実行できない

まず、住宅ローンなど担保になっている借金額が不動産の時価より多い場合は、リースバックはできません。

売主が不動産業者に売る際に、抵当権をつけている住宅ローン等が担保を外してくれないと買い取った不動産業者は困りますが、完済されるまで担保は基本的に外れません。

３　時価より大場に安くしか買ってもらえない

２つ目に、リースバックができるとしても、通常どおり第三者に売る場合より大幅に安い値段でしか買い取ってもらえません。

これは、売った人が約束どおり賃料を払わないときに不動産業者が第三者に転売して損が出ないようにする必要があるためです。

たとえば通常なら１０００万円で売れて住宅ローン６００万円を払い終わって４００万円手元にお金が残るはずのところ、７００万円でしか買い取ってもらえず、６００万円の住

宅ローンを払うと１００万円しか手元にお金はこず、さらに賃料をずっと払い続ける必要があるというのが通常のイメージです。

４　賃料が相場より高い、最終的に自宅をとられるケースが多い。

買い取る不動産業者は、賃料を決める際、近隣の賃料相場よりも、買取金額を重視して賃料を決めることが多いです。これは、不動産業者が買い取った金額（仕入値）を短期間で

回収する必要があるためで、近隣の同年築の同面積のものより高いケースがほとんどです。

目先の賃料が安いケースでは、たとえば５年後に売主が数百万円払って買い戻すか、あきらめて退去するか決められるという契約もあります。

そして、相場より高い賃料や５年後等買戻しの期間内にまとまったお金が用意できなかったことで、結局自宅から退去している方が少なくありません。

このように、リースバックは、一時的に自宅を残して債務整理する手法として有効ですが、長い目で見れば損であるケースが多いので、注意が必要です。

１　弁護士の委員会活動

私は、愛知県弁護士会の倒産実務委員会に所属しています。委員会は、業界団体である弁護士会の中にある組織で、倒産実務を研究したり、裁判所と協議しながら書式を作成した

り、他の弁護士や司法修習生向けの倒産案件の研修等を行っています。

２　司法修習生向けの研修

１月に、司法修習生という弁護士・検察官・裁判官を目指す司法試験合格者向けに、破産や個人再生の実務についての研修を行い、私も講師の一人となりました。

私も司法修習生の頃に、大阪でしたが弁護士や裁判官から倒産案件の進め方等教わったのを思い出します。

愛知県弁護士会では、個人事業主の破産とサラリーマンの個人再生で仮想の事例を作成し、その事例をもとに司法修習生に事前に回答案を作成してもらい、ゼミ形式で講師役の弁護士と司法修習生たちで議論するという形式をとっています。

下では、その中の一事例をご紹介します。

３　自己破産で免責されない債権

個人事業主で、自己破産すればすべての借金を払わなくてよくなりますか？という問いに対して、たしかに自己破産で免責決定が得られれば、銀行や仕入先を含めて払わなくよく

なります。

ただ、非免責債権といって、免責決定が出ても残る借金があることには注意が必要です。

個人の税金や社会保険料は、破産しても支払義務は残ったままですし、個人事業主の場合は、従業員の給料の未払が非免責債権となって支払義務が残ってしまいます。

４　ゼミを通じての感想

自己破産については、多くの弁護士になじみがあるからか、大きくはずれない回答になっている修習生が多いと感じました。

一方、個人再生は、ほとんど申立てをしない弁護士も多いためか、司法試験に出題されることも少ないためか、自己破産に比べると少し異なる回答になっていることが多いと感じ

ました。

いずれにせよ、一生懸命調べて回答し、質問や議論をしてくれた司法修習生や他の講師の先生にも感謝申し上げます。

会社（法人）の破産には、個人の破産にはない独特の注意点があります。法人の破産では、必ず管財人という裁判所が第三者的な立場の弁護士を選び、問題ないかをチェックする制度になっています。ここでは、管財人の経験もある弁護士として、個人破産と違って法人破産特有の注意点をお伝えします。

１　法人と代表者の個人のお金の行き来

法人と代表者個人は、法律上は別人格なので、法人の資産は法人の資産、代表者の資産は代表者の資産で区別して管理するのが建前です。

ただ、破産する会社では、法人と代表者や役員の間で不適切にお金が流れており、ごちゃまぜになっていることが多いです。

特に、代表者が、法人のお金を理由もなく私用に使ったり隠し持つことは、法人の債権者である下請や仕入先からすると、横領や背任の疑いがある行為ということになります。

そこで、法人から代表者にお金が不適切に流れていないか、たとえば法人の売上を代表者個人の口座に振り込ませたり、法人のお金で代表者個人の借金を返済したりしていないか

チェックすることになります。

２　法人の廃業直前から廃業後のお金の流れ

法人にはたくさんのお金の流れがありますが、破産手続で注意すべきなのは、通常の取引と違うイレギュラーなお金の流れです。

たとえば、車を売却するとか、個人の債権者にまとまって返済する等は、通常の会社の取引ではないので、管財人は、どういう意図で行い、適切なお金の流れなのか検証します。

特に廃業直前や廃業後は、もう法人が破産する予定であった可能性が多分にあるので、どうせとられるなら代表者が自分で使い果たしたり、親しい人にだけ良い思いをしてもらお

うと不適切なお金の流れをしがちですので、管財人のチェックも厳しくなります。

３　法人の契約は全て解除し、財産は全てお金にかえなければならない

個人の場合は、自己破産しても今後も生活していくので、自宅の賃貸借契約や水道光熱費等の契約はそのまま残るのが原則ですし、最低限の預金や掛け捨ての保険も基本的に残せ

ます。

しかし、法人は法人格自体がなくなるので、賃貸借であれ携帯電話であれば契約は解除し、ほぼ価値のない車や預金も売却や解約で現金化しなければなりませんので、管財人は法

人の契約や財産が残っていないかをチェックすることになります。

１　破産管財人の否認権行使とは

破産管財人は、自己破産の申立てで、ある程度財産がある場合や、借金が増えた経緯に問題がある場合に、裁判所が調査のために選任する弁護士です。

破産管財人は、破産前に問題のあるお金の使い道があれば、取り返してきて債権者に配る財産を増やすのも仕事です。

たとえば、破産者Aが、弁護士に破産を依頼した後に、母Bから借りていた２０万円だけ返済してしまったとします。

破産管財人は、他の債権者は返してもらっていないのにBだけ２０万円返してもらったのは不平等であるとして、Bに対し、２０万円管財人に払うよう請求できます。

管財人は、Bから２０万円取り返して、他の債権者にも分配します。これを、AのBに対する返済の効果を否定することから、破産管財人の否認権の行使といいます。

２　Bに理解を得られるよう説明する

ここでは、破産を依頼される方Aの立場にたって、どういう対応が考えられるか検討します。

母Bからしても、約束どおりAに返してもらっただけなのに破産管財人なる弁護士から請求されるのは、驚かれると思います。

ただ、Bが２０万円を返してくれないとなると、場合によってはAが免責不許可（借金がチャラにならない）になったり、管財人がBに裁判を起こすかもしれません。

Bにより迷惑がかかるので、AからもBに説明して、２０万円を管財人に払うよう説得することが考えられます。

３　破産者や第三者が破産財団に組み入れる

それでもBが２０万円を払えないときには、A自身が収入や財産から２０万円を払うことも考えられます。

また、ご兄弟等第三者に援助してもらって２０万円を用意することも考えられます。管財人としては、２０万円Bに払っていなければAの財産として残っていたは

ずの２０万円を、他の債権者に配れればよいので、誰が２０万円を用意しても柔軟に対応することが多いからです。

４　破産管財人の否認権行使は、依頼する弁護士に相談せずに勝手に返済してしたり、財産を渡したことが原因で問題が生じるケースも多いです。

勝手に返済したり財産を渡す前に、依頼する弁護士によく相談しましょう。

１　特定調停とは

返済が困難になりそうな個人の方が、簡易裁判所に申し立てて、裁判所が選ぶ調停委員等に仲介してもらい各債権者（消費者金融、銀行、カード会社等）と話し合いで借金の整理をする手続きです。

過払い金が多く発生していた頃は、弁護士に依頼せずご自身で申し立てて借金の整理をする方もいましたが、現在は過払い金がほとんど発生せず、任意整理（裁判所を通さず各債権者と話し合いをする）に比べてデメリットが大きいでしょう。

たとえば、裁判所で手続きするので手間がかかりますし、払えなければすぐに差押えされる状態になります。

債権者間の平等が原則なので、最も短い返済期間しか認めないところに合わせなければならなくなりがちです。

このため、消費者金融やカード会社相手にやるケースはほとんどなくなっています。

ただ、平成２６年以降、経営者保証ガイドラインができてからは、会社代表者など、会社の借入の保証人になっている方の借金の整理の方法として注目を集めています。

２　経営者保証ガイドラインでは特定調停の申立てが推奨されている

経営者保証ガイドラインは、会社の借入の保証人になっている方（会社代表者や取締役等）が、会社が破産や民事再生したときに一括請求を受ける保証債務について、各債権者

（信用保証協会や銀行等）と話し合いをして、借金の元本を減らしてもらうものです。

通常の話し合いでは元本を減らしてもらうのは困難ですが、経営者保証ガイドラインを使うと、大幅に元金を減らすことができます。

ただ、債権者は税務上損金処理ができないと困るので、特定調停で裁判所のお墨付きを得ることが必要になるのです。

３　特定調停の進め方

弁護士を通して経営者保証ガイドラインの話し合いを各債権者の担当レベルではOKをもらっておきます。

弁護士が簡易裁判所に特定調停の申立てをして、裁判所に経営者保証ガイドラインの要件を満たすこと等を確認してもらい、第１回目の裁判期日で調停が成立するのが順調な流れ

です。

ご本人は裁判所に出頭する必要がないのが通常ですので、会社代表者で保証債務以外にほぼ借金がないという方は、検討してみるとよいでしょう。

毎年有斐閣から重要判例解説という、去年１年間に出た実務上意義の大きい裁判例をまとめた書籍が出版される。弁護士の必読書の１つといえる。

その中から、私が注目したものを一つ紹介する。大阪高裁令和５年１２月１９日判決（令和５年（ネ）６２号）である。

１　事案の概要

Xは、協同組合Yの組合員であり、５０１万円の出資を行っていた。Xは通常民事再生を申し立てて令和２年１月開始決定を得て、令和３年３月末のYの事業年度末でYを脱退して出資金を払い戻す意思表示をした。YはXに対して約１０００万円の貸金債権を有しており、令和３年２月に１０００万円の貸金債権の債権届出をするとともに、出資金払戻債務を対当額で相殺する意思表示をしたが、XはYに対し５０１万円の支払を求めて提訴した。

出資金は、前年９月までに脱退の申込があれば、翌年６月の総代会で払戻金額を確定して総代会終了後に払戻しを行うので、Yの相殺は停止条件不成就の利益を放棄して行われた。

２　判決の要旨

民事再生法９２条１項は、再生債権者が相殺によって消滅させることのできる債務の範囲を制限することで、再生債権者の相殺の担保的機能への期待と再生債務者の事業の再建との調整を図ったものである。

同項により再生債権者がすることが許される相殺における受働債権にかかる債務は、再生手続開始当時少なくとも現実化しているものである必要があり、将来の債務など当該時点で発生が未確定な債務は、特段の定めがない限り含まれないと解するのが相当である。

このことは、旧商法上の会社整理で停止条件付債務を内容とする契約が会社の整理開始前に締結された場合であっても条件が整理開始後に成就したときは相殺を禁止していると解されていたこと（最判昭和４７年７月１３日）にも整合する。

として、Yの相殺の主張を認めず、Xの出資金払戻請求を認容した。

（参考：民事再生法９２条１項：再生債権者が再生手続開始当時再生債務者に対して債務を負担する場合において、債権及び債務の双方が第９４条第１項に規定する債権届出期間の満了前に相殺に適するようになったときは、再生債権者は、当該債権届出期間内に限り、再生計画の定めるところによらないで相殺することができる。）