ようこそ、弁護士 岩橋 毅彦のブログへ

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不動産の競売と残った借金

持ち家があったが手放した方の債務整理では、多額の住宅ローンが残っているケ

ースが多いです。

ここでは、住宅ローンが払えなくなった後の、住宅ローンを借りていた方から見た流れをお伝えします。

1 住宅ローンを6ヶ月延滞すると競売される

住宅ローンは2,3ヶ月延滞になると、住宅ローン会社と延滞解消の目途に

ついて話し合いがつかない限り一括請求されるようになります。

遅くとも6ヶ月程度たまる頃には、住宅ローンの債権者は、自宅を裁判所を

通じて売りに出します。これを競売と呼んでいます。

2 執行官による現地調査

競売の開始決定が裁判所から届くと、その1,2か月後くらいに現地調査の

日が指定されています。

これは、裁判所の執行官が不動産の中を見に来て、どの程度の値段がつきそ

うか等を報告するためのもので、調査を拒否すると刑事罰が課されることがあ

ります。

3 インターネット上に調査書等が公開される

BITというサイトに、裁判所が不動産を調査した結果が公開されます。

これにより、不動産業者等が売りに出されていることを知り、売買の話を持

ち掛けてくるケースもあります。

自己破産等の債務整理を予定している場合は、不動産業者の話に応じる方が

トラブルのもとですので、応じる必要はありません。

4 開札期日頃には出ていく

不動産を買いたいという業者や個人が値段を書いて入札し、最高価格をつけ

た人が開札期日に落札します。

落札した人がお金を裁判所に払った時点で落札した人のものになりますの

で、基本的に開札期日までには退去しておく必要があります。

なお、退去時に残っているものは買主が処分することが多いですし、自分で

買った家財道具で必要なものは持ち出して構いません。

5 競売後に残った債務は一括請求

競売で住宅ローン債権者が不動産を売っても残る債務は、1年で14%を超

える高い遅延損害金がつくのが通常で、一括請求です。

一時的に相手の業者と話し合って分割払いが認められたように見えても、収

入や財産が増えれば一括請求に戻ったり、財産を差し押さえされるのが通常で

す。

住宅を売られても住宅ローンが残ったなら、弁護士に相談し、自己破産や個

人再生など裁判所を通じた借金の整理を考えるのがよいでしょう。

 

売買契約上の債務の履行を求める訴訟にかかる弁護士報酬を損害賠償として請求することを認めなかった判例

毎年4月には、去年の重要な判例を集めた重要判例解説が発売されます。

その中に、最高裁第三小法廷令和3年1月22日判決(判例タイムズ1487号157ページ)があります。

1 事案の概要

Y(被告)は、A社との間でA所有土地を9200万円で購入する契約をし、うち500万円を支払った。

残金8700万円は、Aが土地上の建物を収去し、根抵当権を消滅させ、測量をしてYに引き渡すのと引き換えに支払うことになっていた。

しかし、Aが事業を停止したことから、Yは弁護士Bを雇って、Bが、土地の所有権移転登記手続訴訟、建物収去の強制執行、根抵当権の抹消、測量等を実施した。

Aの債権者Xが、土地売買代金債権を差し押さえてYに支払いを求めて訴訟提起した。

Yは、Aに対する債務不履行による損害賠償請求権と相殺しようとし、弁護士報酬972万8600円を損害賠償請求権に含めた。

2 判旨

結論:土地の売買契約の買主は、その債務履行を求めるための訴訟提起・追行・又は保全命令もしくは強制執行の申立てに関する事務を弁護士に委任した場合であっても、その        弁護士報酬を債務不履行の損害賠償として請求することはできない。

理由:①契約当事者の一方が他方に対して契約上の債務の履行を求めることは、不法行為の損害賠償請求と異なり、契約の目的を実現して履行による利益を得ようとするものである。

②契約を締結しようとする者は、任意の履行がされない場合があることを考慮して、契約内容や契約するかどうかを決定できる。

③土地の売買契約において売主が負う土地の引渡しや所有権移転登記手続をすべき義務は、同契約で一義的に確定し、契約成立という客観的事実によって基礎づけられる。

3 解説

過去の交通事故の損害賠償請求や、使用者の安全配慮義務違反について、弁護士報酬を損害賠償請求の損害額に含めることが認められています。

交通事故や使用者の安全配慮義務違反は、突発的に相手から損害を受けるものです。

一方、債務不履行の場合は、契約するかどうかは当事者の自由ですし(理由②)、受けた損害を回復する場面でもない(理由①)。

また、土地の売買契約なら、書面も作ってあり、売主が土地の引渡しや所有権移転登記をする義務があるか争いが生じることは通常ない(理由③)。

そこで、弁護士に頼まなくても土地の引き渡しや所有権移転登記を受けられた可能性も十分あると考えられ、交通事故や使用者の安全配慮義務違反の場面とは異なると判断され

たようです。

契約内容が複雑な場合や、契約書が存在しない又は不十分な内容の場合はどうなのか等、検討の余地が広がっています。

 

相続税の生前対策が否定された事例

1 判決の事案の内容

不動産を使った相続税の生前対策にもかかわらず、多額の相続税が課された最高裁判決が出ています。

最高裁令和4年4月19日判決の事案は、簡単にいうと以下のとおりです。

・被相続人Aは、平成21年に信託銀行や共同相続人の1人から合計約12億円を借り入れて、8億3700万円で甲不動産を、5億5000万円で乙不動産を購入した。

・平成24年にAが94歳で亡くなり、甲不動産を約2億円、乙不動産を約1億3300万円と評価して相続税申告した結果、相続税額が0円になった。

・遺言により乙不動産を取得した相続人(上告人)は、平成25年に乙不動産を5億1500万円で売却できた。

・平成28年、税務署は甲不動産を7億5400万円、乙不動産を5億1900万円と鑑定し、相続税2億4000万円を課税した。

2 判決内容

被相続人及び上告人らは、本件購入・借入れが近い将来発生することが予想される被相続人からの相続において上告人らの相続税の負担を減じ又は免れされるものであることを知り、かつ、これを期待して、あえて本件購入・借入れを企画して実行した。本件各不動産の価額について、評価通達の定める方法による画一的な評価を行うことは、本件購入・借入れのような行為をせず、又はすることのできない他の納税者と上告人らとの間に看過しがたい不均衡を生じさせ、実質的な租税負担の公平に反するというべきである。

したがって、本件各不動産の価額を評価通達の定める方法により評価した額を上回る各鑑定評価額により評価したことは、適法である。

3 評価

相続税申告の際に、土地は路線価に従って評価し、建物は固定資産税評価額とするという、相続税実務どおりの申告をしても、実際の鑑定価格が路線価や固定資産税評価額より、大幅に高い場合は、鑑定価格(時価)に従って課税される可能性があるというものです。

不動産を借り入れにより購入して、財産を減らすとともに、路線価が時価を下回ることが多いという相続税の経験則を生かした生前対策も、あまりに露骨であると否定されることを示しています。

相続税対策以外に不動産購入の理由付けができるかどうかや、路線価と時価のズレがどの程度あるか等によって、事情は変わると思われますが、弁護士にも税理士にも、生前対策の在り方を考えさせられる判決です。

取引期間が短い場合の債務整理

1 取引期間が短くとも債務整理はできる

近年、借入を始めて1年以内など短い間に返済が難しくなって債務整理の相談      をされる方が増えています。

取引期間が短いと債務整理できないという決まりはありませんので、取引期間が短くても、債務整理はできます。

ただ、取引期間が短いと、債務整理の効果があがりにくかったり、失敗する確率は高くなりますので、債務整理の種類ごとに見ていきます。

2 取引期間が短い場合の任意整理は、返済額が少ししか減らない

任意整理は、弁護士が相手の業者と交渉して、毎月の返済額を減らしてもらったり、利息を減らしてもらう手続きです。

取引期間が短い場合、相手の業者は、ほとんど利息収入を得られていないため、利息を0にはしてくれず、5~10%程度減るにとどまることも多いです。

また、毎月の返済額も、5年分割ではなく、3年分割やもっと短い期間を求められることもあります。

3 個人再生では、相手の業者が賛成してくれれば影響は少ない

個人再生は、裁判所に申請して借金を5分の1程度まで減らしてもらい、3~5年分割で返済する手続きです。

個人再生は、基本的に債権者の2分の1以上が賛成しなければなりません。

借入してすぐに返済しなくなった方に対しては、最初から返済の目途がなかったのに借りたのではないかと疑い,反対しやすい傾向があります。

ただ、反対して自己破産されると返済額は0になるケースも多いので、せいいっぱい返済の努力をしていることや経緯が債権者に理解してもらえれば、他の手続きほど影響はないといえます。

4 自己破産は、管財事件になりやすく、免責も受けにくい

自己破産は、裁判所に申請して借金を0にしてもらう手続きです。

借入してすぐに自己破産した場合、最初から返済する見込みや意思がなかっ

たのに借入したとして、免責(借金を0にする)が受けにくくなります。

最終的に免責されても、管財事件という裁判所に支払うお金が20万円以上 かかるケースになることが多いです。

5 影響は、金額や借入期間による

取引期間が短いといっても、1回も返済していない場合と、取引期間が1年 ある場合では、大きく差があります。

取引期間が短くても、何らかの方法はとれることが多いので、あきらめず弁護士までご相談ください。

 

事業者や会社代表者の自己破産の難しさ

1 事業者の自己破産とサラリーマンの自己破産の違い

自己破産される方の中には、今も個人事業を営んでいる方や、法人の代表者である方、少し前まで事業をしていた方も大勢いらっしゃいます。

こういう事業をしていた方の自己破産は、サラリーマンや年金ぐらしの人の自己破産にはない難しさがあります。

たとえば、事業用の資産である機械工具や在庫商品があるケースもありますし、仕入先や外注先の未払い、お店の賃料の未払いがあるのは、サラリーマンや年金暮らしの人には

ない特徴です。

2 管財事件になる可能性が高い

こういう事業性の財産や負債がないか調べたり、実際財産がある場合は、お金にかえられないか調査するため、裁判所は、事業者や会社代表者の破産は、基本的に管財事件とす

る運用をしています。

管財事件とは、管財人という裁判所が選ぶ第三者的立場の弁護士が、財産をおかねにかえて債権者に分けられないか調査する自己破産です。

3 事業用資産の注意点

売掛金のように顧客から回収すべきものは、破産管財人が回収するのが基本です。

在庫商品や機械類は、個別に買主をつのるか、まとめて買取業者に売るか等お金にかえる方法が問題となります。

日当制で土木建築業の手伝いをしている方等で、小さな工具を残す希望がある場合は、今後の生活にどの程度必要かや、時価の出し方によって、残せるかどうかがかわります。

4 事業にまつわる負債

仕入先や外注先の未払いが残っていないかは、通帳や決算書でお金の流れを調べたり、請求書等の郵便物を調査する必要があります。

自己破産では、原則としてお店等事業用の賃借物件は明け渡しますが、個人事業者が原状回復して返還できない場合、下手をすると個人で今後もずっと賃料を払うはめになりますので、取り扱いが難しいところです。

5 事業者や会社代表者の自己破産は、その経験が豊富な弁護士でなければ対応が難しい点がたくさんあります。

事業が止まるとお金が入ってこなくなり、全くお金がなくなってからでは自己破産もできなくなりますから、早めに弁護士にご相談ください。

経営者保証ガイドラインのメリット・デメリット

1 経営者保証ガイドラインは、社長が自己破産せずに会社の保証債務を整理する方法

会社が破産する場合、会社の代表者(社長)も自己破産するケースが多いです。

会社の代表者は、会社の借入の連帯保証人になっているのが通常です。

会社が破産するときには、会社代表者は、役員報酬をもらうこともできなくなり、かつ、会社が約束どおり借金を返済しない以上、連帯保証人として会社の借入を一括請求されます。

負債額も少なくとも数千万円、多ければ億になりますから、個人資産で払いきれる代表者はめったにいません。その結果、代表者も自己破産を選択することが多いのです。

しかし、事業に失敗しただけで社長がいつも自己破産するのは酷であるということで、平成25年、金融庁等が旗振り役になって、金融機関と連帯保証人が会社の借入について

話し合いをして、保証債務を免除する基準を作りました。

これが経営者保証ガイドラインです。(参照:https://www.zenginkyo.or.jp/adr/sme/guideline/

2 経営者保証ガイドラインのメリットは、自己破産より多くの資産が残り、新たな借入も可能な状態が続くこと

自己破産すると、最大でも99万円までしか資産は残りませんし、持ち家もなくなってしまいます。

経営者保証ガイドラインでは、会社や代表者の状況によりますが、持ち家が残ることも多く、預金や保険も300万円以上残るケースもあります。

また、自己破産すると、信用情報に事故情報がのることで、代表者は新たな借入ができなくなり、クレジットカードも使えないようになります。

一方、経営者保証ガイドラインでは、話し合いがまとまれば信用情報は傷つかず、クレジットカードを使い続けられたり、新たにローンが組める状態になります。

3 経営者保証ガイドラインのデメリットは、基本的に全債権者の賛成が必要で、金融機関の保証債務以外は対象にならないこと

ただ、経営者保証ガイドラインは、話し合いなので、全債権者が賛成しなければならず、一社でも免除してくれない債権者がいれば、話し合いに時間と費用をかけた後に自己破産

せざるをえないケースもあります。

また、金融機関の保証債務以外は対象にできず、賃料の保証債務や、社長個人で借入しているものは、基本的に元金をまけてもらえることはありません。

そのため、個人資産が少ない方や、今後借入して事業をする予定がない方は、最初から自己破産を選択した方がよいケースも多いです。

4 まとめ

会社の保証債務にお悩みの方は、代表者だけでなく第三者も、経営者保証ガイドラインを選択できます。

ただ、何が最適かは、財産・借金の状況や今後のライフプラン等を含めて弁護士とよく相談して決めるようにしましょう。

 会社破産に関する弁護士法人心のサイトはこちら

法律事務職員能力検定試験

法律事務所には、弁護士以外にパラリーガルと呼ばれる、弁護士の法律事務を補助する職員が所属しています。

心グループには、100名近いパラリーガルが所属し、書類の作成や依頼者さんとのやりとりをしていますが、そんなパラリーガルの能力を認定するのが、法律事務職員能力認定試験です。

2021年11月20日に第13回の試験がありましたが、普段から一緒に仕事をしているパラリーガルたちの合格を祈るばかりです。

令和2年不動産競売事件の分析

「事業再生と債権管理」という業界誌に、令和2年の不動産競売に関するデータがのっていました。

令和2年は新型コロナウイルスの影響もあって競売を新たに受け付けた件数は全国で1万7705件で、令和元年の2万1204件より減少しています。

しかし、不動産競売物件の売却率は全国で79.2%と令和元年の78.5%より増加しており、買値も売却基準価格の145.4%と低くありません。

申立てから終局までの期間は全国平均9.4ヶ月となっており、例年より1ヶ月弱長い程度にとどまっています。

不動産競売は、債務整理の依頼者ならいつまでに自宅を出ていかなければならないかや任意売却をこころみるかどうかの指標になり、弁護士として気になるところです。

期限を過ぎた方の相続放棄

1 相続放棄の期限

相続放棄は、亡くなった方の財産も借金も引き継がないことを家庭裁判所に申述する(資料等を揃えて提出する)手続きです。

相続放棄は、自己のために相続の開始があったことを知ったときから3ヶ月以内に申述しなければならないのが原則です(民法915条1項)。

これは、通常、子や配偶者であれば亡くなってから3ヶ月、親や兄弟であれば先 の順位の子等が相続放棄してから3ヶ月以内という意味です。

2 期限を過ぎてもやむを得ない理由があれば認められることもある

3ヶ月を過ぎると絶対に相続放棄できないのかというと、知らなかったことにやむをえない理由があれば認められるケースもあります。

やむをえない理由には、最終的に相続を知るに至った経緯や資産・負債の状況を把握する可能性があったか等が考慮されます。

一般の方が家庭裁判所に主張すると不利な事情も言ってしまったり、有利な事情も十分主張できない可能性がありますので、相続放棄の経験豊富な弁護士にご相談ください。

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事業を続けるための個人再生

個人事業をされている方が、事業を続けるために自己破産でなく個人再生を選択するケースがよくあります。

自己破産では、在庫商品を持つことや従業員を雇うこと、外注を使うこと、事業所を借り続けることが難しく、事業を続けるのに支障があるケースが多いためです。

個人再生は、将来の事業収入から少しずつ返済することを想定しており、基本的にこれらのいずれも可能です。

ただ、事業収支が不安定なことから、今後継続して返済していくことができないと判断されたり、事業用の資産の価値も見積もって返済額を決める必要がある等、サラリーマンの個人再

生に比べると難しい点も多いです。

多額の借金を抱えているが事業を続けていきたい方は、事業者の個人再生の経験豊富な弁護士にご相談ください。

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